Jusqu'où la baisse des prix de l'immobilier peut-elle se poursuivre ?

Après avoir résisté pendant un moment à la baisse de volume du marché, les prix de l'immobilier à Paris et en Île-de-France ont accusé un début de baisse au 4^e trimestre 2012, baisse qui devrait se poursuivre sur l'année 2013 au vu du retournement de tendance.

Alors que les prix ont tenu bon jusqu'à l'été 2012, on assiste au 4^e trimestre à une baisse de 1,4 % sur la région parisienne par rapport au 3^e, et le recul est plus prononcé pour les prix de l'ancien et de Paris intra-muros que pour le reste de la région. Du fait de la hausse résiduelle du début de l'année 2012, la baisse n'est que de 0,6 % sur un an, mais le volume des transactions est tombé à 150 000 ventes, soit un recul de 13 %.

La correction était attendue depuis longtemps

Le fait que les prix aient autant résisté constituait une anomalie par rapport aux fondamentaux de l'économie, alors que les perspectives de croissance et d'emploi, ainsi que les prix de l'immobilier dans le reste de l'Europe plongeaient dès 2011-2012. Dans ces conditions, la résistance des prix est due à deux états de fait : d'une part, la forte demande qui continuait d'influencer les prix parisiens à la hausse, et les réformes de la fiscalité, qui ont pu faire hésiter les propriétaires de biens, les amenant à repousser la mise en vente jusqu'à clarification des nouvelles règles d'imposition. Désormais, ces deux aléas sont levés, la demande s'est essoufflée suite à une trop forte hausse des prix, et la fiscalité sur les plus-values épargne les résidences principales. Même si ces réponses ne règlent pas tout le climat d'incertitude qui règne sur les secteurs de la promotion et du marché de l'ancien, c'est au moins une partie des échanges repoussés qui ont pu se débloquer.

La correction va donc se poursuivre sur l'année 2013, mais devrait rester contenue : la demande de logements reste très forte à Paris et en région parisienne. Cependant, on peut prévoir que la correction se poursuivra tant que la confiance des Français ne revient pas. De plus, la très forte demande de logements neufs, qui ne sera clairement pas comblée cette année (500 000 logements nécessaires, mais seulement 300 000 devraient sortir de terre) devrait contribuer à entretenir la pénurie et faire obstacle à une baisse trop importante des prix. On peut donc s'attendre à une baisse de 2 % en moyenne, pour les logements anciens à Paris intra-muros, qui sauf évènement majeur continuera en 2013, et ainsi de suite jusqu'à amélioration du contexte économique.

La baisse est concentrée sur certains quartiers de Paris plus que d'autres

Les chiffres livrés par les agences immobilières, au premier jour du salon national de l'immobilier, confirment un recul nettement plus prononcé pour Paris intra-muros - qui était jusqu'ici protégé de tout mouvement à la baisse - pouvant aller jusqu'à 5 %, avec un prix qui atteint 8 270 € du m² en moyenne, soit 2 % de moins qu'au trimestre précédent et 1 % de moins qu'un an auparavant. Il faut cependant rappeler qu'en 2008-2009, les prix avaient dégringolé pour atteindre 6 020 €/m² au 2^e trimestre 2009, avant de reprendre 37 % pour revenir aux niveaux de l'été dernier. Les promesses de ventes signées au début de l'année 2013 montrent que les prix baissent de 5 % en moyenne par rapport au plafond de l'été dernier.

Par ailleurs, la hausse des prix ayant été plus raisonnable en banlieue qu'intra-muros, la baisse est en conséquence plus prononcée à Paris que pour toute la région parisienne. La baisse en banlieue entre les 3^e et 4^e trimestres 2012 atteint 1,3 % en petite couronne, et pour la grande couronne le prix au m² est au contraire en hausse de 0,1 %. Mais surtout, il faut distinguer parmi les différents coins de Paris intra-muros ceux qui profitent de la baisse et ceux qui sont encore orientés à la hausse. Pour ces derniers, on est souvent dans un quartier en rénovation (Batignolles, Quai de la Gare) ou proche d'une zone sur le point d'accueillir un nouveau centre d'activités. Les quartiers qui baissent le plus sont indifféremment des quartiers chers (le 7^e, avec une baisse de 4,8 %, reste un des plus chers arrondissements parisiens, avec un prix moyen de 11 740 €/m²), et des quartiers populaires : le 2^e arrondissement le moins cher de Paris (le 20^e, juste avant le 19^e) accuse la 2^e baisse la plus sévère : 4 %, à 6 900 €/m².

De même, parmi les arrondissements qui restent orientés à la hausse, on trouve le 10^e (7 720 €/m² soit + 5,2 %), le 2^e (+ 4,6 % à 10 000 €/m²) et le 8^e (+ 2,5 % à 10 560 €/m²). Le 6^e, qui reste l'arrondissement le plus cher, accuse 2,9 % de baisse pour tomber à 12 780 €/m². Le volume de transaction, avec 5 930 ventes réalisées au dernier trimestre 2012, est en chute libre (en dehors du 4^e trimestre 2008, marqué par la crise économique, ce volume de transaction est le plus faible enregistré depuis… 17 ans !). Ces indicateurs laissent présager une période de troubles et d'incertitudes sur les valeurs immobilières, qui permettra sûrement au marché de repartir à terme sur des bases plus saines et surtout, plus réalistes.