Immobilier : 3 changements à venir pour les locataires

Ce mardi commence à l'Assemblée nationale l'examen en seconde lecture du projet de loi pour l'Accès au logement et urbanisme rénové (ALUR), défendu par la ministre du Logement Cécile Duflot. Tour d'horizon des principaux changements à venir.

Le débat qui s'ouvre aujourd'hui à l'Assemblée nationale devrait être dense : pas moins de 178 articles et 720 amendements doivent être examinés d'ici un mois. Objectif : aboutir à une adoption définitive en février pour appliquer les décrets d'ici cet été.

Vers l'encadrement de l'inflation des loyers

Afin de bloquer l'augmentation des loyers dans les zones les plus tendues, le dispositif prévu envisage le plafonnement du loyer affiché dans un nouveau bail. Ainsi, à l'issue du renouvellement du contrat ou avec une relocation, le loyer ne sera pas autorisé à dépasser de 20 % le loyer de référence. Pour ce faire, un arrêté préfectoral fixera tous les ans un plafond calculé pour chaque quartier par des observateurs locaux.

Par exemple, à Paris, où des données sécurisées sont d'ores et déjà accessibles, l'encadrement pourrait débuter dès septembre pour être ensuite appliqué aux 27 autres agglomérations de plus de 50 000 habitants dans lesquelles le déséquilibre entre la demande de logements et l'offre est important.

À noter par ailleurs que via le nouveau formulaire de bail type aussi envisagé, chaque locataire sera en mesure de prendre connaissance lors de la signature de son contrat du loyer de référence, du loyer maximal et du loyer payé par le précédent locataire. À cette logique de transparence, s'ajoute la possibilité pour le locataire d'un recours, par l'intermédiaire de la commission départementale de conciliation, et ce dans les trois mois suivant la signature du contrat. Une façon d'empêcher tout chantage au non-renouvellement du bail de la part du propriétaire-loueur.

D'après les chiffres du ministère, 25 à 30 % des loyers devraient baisser grâce à ce projet. Enfin, les locataires installés depuis longtemps dont les loyers sont inférieurs de 30 % au loyer de référence bénéficieront quant à eux d'un décret encadrant les revalorisations de loyers, de façon à être protégé contre un rattrapage soudain.

Vers le plafonnement des frais d'agence

Autre versant du projet fortement attendu : l'encadrement des honoraires de location dont doivent s'acquitter les locataires. Au cours des dernières années, la hausse du marché a entraîné dans son sillage l'augmentation de ces honoraires, en général facturés sous forme de "mois de loyer" à payer en plus. Or, l'enjeu du nouveau texte est de les désindexer du prix du logement.

À l'issue de la négociation avec les professionnels du secteur, quatre prestations ont été retenues : les frais de dossier, de visite, l'état des lieux et la mise en place du contrat. Quoi qu'il en soit, le montant de ces dernières devrait être dorénavant dépendants de la surface du logement et faire l'objet d'un plafonnement (national ou par zone spécifique) par décret. Le locataire ne pourra s'acquitter de plus de la moitié du montant complet.

Vers la mise en place d'une protection gratuite contre les impayés

Enfin, la troisième mesure également très attendue n'est autre que la garantie universelle des loyers (GUL), prévue pour protéger les propriétaires des risques de loyers impayés et faciliter l'accès des plus modestes au marché locatif. Cette dernière ne devrait en définitive être ni payante ni obligatoire…

Comme le souligne le ministère du logement, ce nouveau droit sera accessible à tout un chacun et offert automatiquement. Sa souscription sera intégrée aux clauses présentes dans le bail type et le bailleur devra manifester son refus afin d'opter pour une caution. Mise en place en 2016, la GUL devrait par ailleurs garantir aux bailleurs jusqu'à 18 mois de loyers dès le deuxième mois d'impayés, et ce dans la limite du prix du loyer de référence. Un dispositif estimé à 450 millions d'euros par an à partir de 2020.