Immobilier : nouvelles lois pour plus de souplesse et de transparence

Trouver un appartement à louer s'avère de plus en plus difficile et risqué : outre les prix démentiels, les normes ne sont respectées qu'à moitié. Les états des lieux sont très souvent contestés, les contrats de colocation abusifs, les honoraires des agences de location exorbitants, les locations meublées très mal contrôlées etc. Au vu de ces dérèglements qui s'autorégulent par des loyers sans cesse plus élevés et des plaintes croissantes, la FNAIM et l'UNIS ont déposé fin février 2013 une proposition de modifications des lois fondamentales régissant l'immobilier, à tous les niveaux.

La loi sur l'immobilier Duflot 2 dans le thème "Logement et urbanisme" visant à corriger quelques erreurs et mauvaises adaptations des textes à la réalité immobilière, s'est vue agrémentée de quelques propositions émanant de la Fédération Nationale de l'Immobilier, plus connue sous le nom de FNAIM, et de l'Union des Syndicats de l'Immobilier, ou UNIS.

Ces deux fédérations constatent que le marché et la règlementation de l'immobilier sont très floues, que personne ne les connait ni ne les comprend vraiment bien, mis à part les professionnels. Aussi, ils ont édité de nombreuses fiches pratiques sur tous les grands thèmes, en rappelant les lois correspondantes. Dans un deuxième temps, ils remarquent que les lois sur l'immobilier ont été modifiées de nombreuses fois (34 fois pour celle de 1989…) car elles n'ont pas été pensées dans leur ensemble. Ils proposent donc de nombreuses modifications à toutes les strates du métier, en revenant sur les lois de 1965 (qui porte sur la gestion de la copropriété), de 1970 (qui encadre la profession d'agent immobilier) et enfin celle de 1989 (qui concerne les rapports locatifs).

Renforcer la profession

La FNAIM et l'UNIS déplorent les abus de beaucoup de professionnels. Aussi, ils proposent un code d'éthique et de déontologie soumettant tous les professionnels aux mêmes règles, notamment concernant la formation et le contrôle. Un Conseil national des professions immobilières sanctionneraient les pratiques illicites et abusives.

Puisque l'agent immobilier agit comme un intermédiaire entre le locataire et le propriétaire, il doit etre rémunéré de façon équitable par l'un et l'autre. Ainsi, une liste précise des missions de l'intermédiaire est demandée, afin de justifier son salaire. Parallèlement, une carte "S" pourrait voir le jour : elle servirait à distinguer les syndics de copropriété des gestionnaires immobiliers, et éviter ainsi au consommateur les amalgames très fréquents. Elle serait délivrée après un stage qui validerait certaines compétences, et pourrait aider la profession en fournissant un nouvel éclairage des dépenses et besoins. 

L'une des propositions porte sur l'état des lieux, rarement bien fait, et représente l'une des causes principales de conflits. Aussi, cet état des lieux sera effectué de façon plus minutieuse et agrafé au contrat afin que les deux parties (agence et locataire) en aient chacun une copie. Un pré-état des lieux 15 jours avant le départ est envisagé, afin que le locataire sache ce qu'il a oublié de remettre à niveau (un mur à peindre, des trous à boucher, un meuble changé…), et l'état des lieux final se ferait obligatoirement avec le même formulaire qui a servi à l'arrivée, le même locataire, et respecterait une grille universelle. Déjà en 2011, l'UNIS proposait une réforme des métiers de l'immobilier (pdf).

Caution-garantie, transparence des prix

Le principe de cumul de caution et de garantie, c'est-à-dire déposer de l'argent en garantie de besoins financiers lors du départ et devoir trouver un garant qui paierait en cas de problème quelconque, est interdit par la loi. En effet, depuis 2009, un bailleur qui a contracté une garantie de loyers impayés ou garantie universelle des risques locatifs ne peut demander une caution auprès d'une tierce personne. De plus, selon la loi du 6 juillet 1989, le montant de la garantie est limité à un mois de loyer (hors charges). La proposition de la FNAIM et de l'UNIS est de réhabiliter le duo caution/garantie afin de permettre à ceux qui le souhaitent de maximiser les garanties de leur dossier et de trouver plus facilement.

Concernant la gestion de l'argent que vous donnez chaque mois pour "les charges de la copropriété", les deux organisations proposent un compte visible de tous. En effet, chaque copropriété devrait mette en place un compte extranet permettant a chacun des locataires de voir à quoi l'argent des charges locatives est utilisé chaque mois.

Changement pour les meublés en colocation

La création d'un nouveau régime juridique pour les appartements meublés en colocation serait aussi envisagée. Les agences coûtent cher, donc les propriétaires les court-circuitent. De plus, avec internet tout est possible. Ainsi, un réseau de location parallèle s'est développé sur internet. Certes moins cher, il est aussi moins sécurisé, moins normé et illégal. Certaines lois figées sont aujourd'hui incohérentes. Pour exemple : la location d'un appartement meublé est de trois ans obligatoirement. Or si cette période est réduite, il y aura plus de locataires différents, et la salubrité de l'appartement n'en sera que meilleure. De plus, avec des durées plus courtes, les étudiants se tourneront vers ces appartements. Enfin, selon Le Particulier.fr, le préavis de départ pourrait être réduit à 2 mois pour les meublés et d'un mois pour les non meublés. Concernant la colocation, l'instauration d'un bail unique liant plusieurs locataires solidaires entre eux permettrait une plus grande liberté des deux cotés.