Comprendre la vente en viager

Comment fonctionne la vente en viager ?

Le viager est une forme de vente immobilière conclue devant notaire, où le propriétaire d'un bien cède son logement en recevant en contrepartie une rente mensuelle jusqu'à la fin de ses jours, à la place d'un paiement unique. Il peut s'il le désire continuer à vivre dans le logement, mais dans ce cas le niveau de la rente sera bien entendu moins élevé. Pour l'acheteur, l'intérêt du viager est qu'il n'a pas à verser la totalité du prix de vente au moment de l'acquisition, mais seulement un apport initial représentant en moyenne 20 % de la valeur du bien que l'on nomme le « bouquet ».

Les points importants de la vente en viager

Comment fixe-t-on le montant de la rente ?

La rente viagère est calculée à partir de la valeur réelle du bien au prix du marché, que l'on peut estimer avec l'aide d'un professionnel (agence immobilière). Sur ce montant, il faut évidemment retrancher le bouquet versé par l'acheteur. Ensuite, on détermine le montant mensuel de la rente en tenant compte de l'âge et de l'espérance de vie du vendeur, en utilisant au besoin des tables de mortalité similaires à celles employées par les sociétés d'assurance.

L'idée est la suivante : le vendeur ne touche l'intégralité de la valeur de son bien que s'il décède au terme de l'espérance de vie moyenne d'un individu de son âge. S'il vit moins longtemps, le logement est vendu à un prix inférieur à sa valeur. S'il vit plus longtemps à l'inverse, l'acheteur continue de verser la rente et se retrouve obligé de payer davantage que la valeur du logement.

Qui paie les charges relatives au logement ?

Le vendeur qui choisit de rester dans le logement jusqu'à son décès continue d'assumer le coût des réparations et l'entretien courant du bien. De même, il assure le paiement de la taxe d'habitation et sera assujetti à l'impôt sur le revenu au titre des sommes perçues avec la rente viagère. En revanche, la taxe foncière est généralement à la charge de l'acheteur.

Dans quel cas la vente en viager est-elle considérée comme nulle ?

La réglementation en vigueur interdit la vente en viager lorsque l'acheteur a connaissance d'une maladie dont est atteint le propriétaire, au moment de la signature de l'acte de vente. En effet, le décès du vendeur doit impérativement avoir un caractère incertain et aléatoire.

De plus, si le vendeur décède dans un délai de 20 jours après la signature du contrat, la loi considère que l'événement était prévisible. Dès lors, la nullité de la vente pourra être invoquée par les héritiers.

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