Fiscalité d'une SCI

Publié le 30 juillet 2014 - Mis à jour le 16 janvier 2015

Fiscalité de la SCI

Choix de la fiscalité d'une SCI

Comme c'est le cas pour toute personne en France, la SCI doit payer un impôt sur les revenus qu'elle gagne grâce à la location des immeubles qu'elle possède. Il existe deux types de fiscalité s'agissant des revenus :

Une SCI est, en principe, soumise à l'impôt sur le revenu. Ce sont les associés qui payent l'impôt en indiquant, sur leur déclaration de revenu, la part de bénéfice généré par la SCI qui leur revient personnellement. Cette part est calculée, pour chaque associé, en fonction des parts sociales qu'ils détiennent au sein de la SCI. Par exemple, si une SCI a encaissé 10 500 euros de loyers sur une année et a payé 500 euros de charges, le bénéfice de la SCI est de 10 000 euros. L'associé qui possède 50 % des parts sociales doit payer l'impôt sur le revenu à hauteur de 5 000 euros.

Lors de la création de la SCI, ce régime fiscal s'applique automatiquement. Toutefois, les associés ont la possibilité d'opter pour l'impôt sur les sociétés au moment de la création de la SCI ou en cours de vie. Ce choix est irrévocable. Les associés ne pourront jamais revenir sur une fiscalité "impôt sur le revenu". C'est pourquoi il est important de connaître les deux fiscalités pour faire le bon choix.

l'impôt sur le revenu ;
l'impôt sur les sociétés.

Fiscalité de principe des SCI : l'impôt sur le revenu

La fiscalité d'une SCI est, par défaut, l'impôt sur le revenu. Ceci signifie qu'en l'absence d'option pour l'impôt sur les sociétés, la SCI est automatiquement soumise à cette fiscalité, sans accomplir aucune formalité spécifique. Concrètement, dans le cadre d'une SCI soumise à l'impôt sur le revenu, ce sont les associés qui payent l'impôt. Chacun déclare sur sa déclaration de revenu la part de revenus fonciers qui lui revient en fonction des parts qu'il possède. La SCI peut déduire des loyers qu'elle perçoit le montant des charges qu'elle paye. Il en ressort un bénéfice ou un déficit qui est ensuite réparti entre les associés.

Option pour l'impôt sur les sociétés

Les associés de la SCI peuvent décider d'opter pour l'impôt sur les sociétés. Ce choix est irrévocable et doit être communiqué au centre des impôts dont relève la SCI. Cette option pour cette fiscalité doit être mûrement réfléchie. Contrairement à la fiscalité "impôt sur le revenu" qui ne permet pas à la SCI de proposer des baux autres que des baux d'habitation, l'option à l'impôt sur les sociétés offre la possibilité de proposer tout type de bail :

Cette fiscalité de la SCI permet aux associés de ne plus payer directement l'impôt. C'est la SCI qui réglera l'impôt sur les bénéfices qu'elle a réalisés. Le taux d'imposition est de :

Les associés peuvent percevoir des dividendes. Les dividendes consistent à distribuer tout ou partie des bénéfices réalisés par la SCI aux associés à hauteur des parts qu'ils détiennent dans la société. Ce dividende est ensuite imposé, entre les mains des associés, à l'impôt sur le revenu.

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