Montant du loyer
Un prix au m2 est fixé par l'organisme HLM. Ce montant doit ensuite être multiplié par la surface corrigée, c'est-à-dire la superficie réelle du logement loué à laquelle on applique des coefficients qui tiennent compte de son état d'entretien, de son équipement et de sa situation.
A noter : lorsque le logement HLM est conventionné, le loyer est fixé par la convention dans la limite d'un loyer plafond.
Chaque année, le conseil d'administration de l'organisme HLM détermine les hausses de loyer pour l'année suivante (+ 10% maximum par rapport au semestre précédent).
A savoir : en cas de changement de locataire, le loyer est libre dans la limite maximale fixée par la convention passée entre l'Etat et l'organisme HLM (art. R.353-16 code de la construction et de l'habitation).
Modalités de paiement du loyer en HLM
Le loyer doit être payé à la date prévue au contrat. Son règlement est généralement fixé au mois, soit d'avance (en début de mois) soit à terme échu (en fin de mois).
Toutefois, un organisme HLM peut prévoir que le loyer soit payé trimestriellement, sauf si le locataire exige le paiement mensuel.
Si les organismes HLM ont tendance à préconiser le paiement du loyer par prélèvement automatique ou par titre interbancaire de paiement (TIP), ils ne peuvent l'imposer. Ainsi, vous restez libre de payer par chèque ou en espèces.
A noter : si vous le demandez, l'organisme HLM doit vous transmettre gratuitement une quittance indiquant distinctement les sommes versées au titre du loyer et des charges.
Comment sont calculées les charges locatives d'un logement HLM ?
Quel que soit le type de logement, le locataire doit payer des charges locatives en contrepartie :
- des dépenses pour services rendus liés à l'usage des différents éléments du bien loué ;
- des dépenses d'entretien courant et des petites réparations sur les parties communes de l'immeuble (sauf si les frais sont dus à une erreur de conception ou à une mauvaise réalisation de l'immeuble) ;
- des taxes qui correspondent à des services dont le locataire profite directement (exemple : taxe d'enlèvement des ordures ménagères).
A noter : la liste des charges est fixée par décret : décret n° 82-955 pour les HLM non conventionnés et décret n° 87-713 pour les autres.
L'organisme HLM peut vous demander soit de verser une provision pour charges tous les mois (ou tous les trimestres), soit de les payer intégralement une fois par an.
Si les charges sont payées par provision, une régularisation annuelle doit être effectuée pour ajuster vos versements aux dépenses réelles.
1 mois avant la régularisation, le propriétaire vous communique :
- le décompte par nature des charges (ex. : eau, électricité, chauffage...) ;
- les quantités consommées pour l'eau et l'énergie ;
- dans les immeubles collectifs, la manière dont sont réparties les charges entre locataires.
Les justificatifs des charges (factures, contrats de fourniture...) doivent être tenus à votre disposition pendant 1 mois après l'envoi du décompte des charges.
Vous pouvez consulter le détail des dépenses auprès de l'organisme HLM.
A savoir : les litiges relatifs à l'état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges, aux réparations et aux caractéristiques du logement décent peuvent être soumis à la Commission départementale de conciliation.