En cours de bail
Chaque année
Le contrat prévoit l'indexation annuelle du loyer. La date de l'indice de référence est celui indiqué au contrat ou à défaut de précision, c'est la date du dernier indice de référence des loyers publié à la date de signature du contrat qui s'applique.
La variation de l'indice de référence des loyers est publiée chaque trimestre par l'Insee et est calculée à partir de la moyenne publiée des indices de l'évolution des prix à la consommation des quatre derniers trimestres connus.
Attention : en aucun cas l'augmentation du loyer résultant de la révision annuelle ne peut excéder cette moyenne.
A noter : la révision n'est possible que si le contrat la prévoit expressément.
Exceptionnellement
Lorsque le bailleur et le locataire sont d'accord sur la réalisation par le propriétaire de travaux d'amélioration, le contrat de location ou un avenant à ce contrat fixe l'augmentation de loyer consécutive à ces travaux.
Bon à savoir : la loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) du 24 mars 2014 met en place par décret à paraître un système d'encadrement des loyers des logements remis en location dans les zones les plus tendues avec la mise en place d'observatoire des loyers dans ces agglomérations.
Au moment du renouvellement du bail
Cas général
Le loyer ne peut pas être augmenté (si ce n'est l'augmentation qui intervient chaque année), sauf s'il est manifestement sous-évalué.
Dans ce cas, le propriétaire doit faire une proposition de nouveau loyer par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier, au moins six mois avant l'expiration du bail, en joignant les éléments de référence qui lui ont servi pour calculer ce nouveau loyer et en reproduisant intégralement l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989.
Si le loyer peut être augmenté, la hausse doit être étalée sur la durée du nouveau bail. Elle s'applique par tiers, ou, si la hausse est supérieure à 10 %, par sixième même si le nouveau bail n'est que de 3 ans.
En zones tendues (décret du 10 mai 2013)
Dans un certain nombre de communes situées en zones tendues (l'annexe du décret du 10 mai 2013 donne ces communes), où sont observés des niveaux de loyers trop élevés, cette hausse est plafonnée pour les contrats de location renouvelés entre le 1er août 2014 au 31 juillet 2015.
La hausse ne doit pas dépasser la plus élevée des deux limites suivantes :
- 50 % de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers du voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'a pas été fait),
- une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.
Exemple : si les travaux s’élèvent à 4 000 € TTC pour un loyer mensuel de 300 € (soit 3 600 € annuels), le loyer mensuel peut être majoré de 4 000 € X 15 %, soit 600 € / 12 = 50 €).
Enfin, la loi Alur du 27 mars 2014 limite le montant initial du loyer fixé par le bailleur à celui du loyer de référence majoré établit par arrêté préfectoral dans les zones dites "tendues". Elle permet par ailleurs au locataire d'obtenir la réduction de son loyer dans ces zones sur la base de ce loyer de référence. Cette mesure sera effective progressivement, au fur et à mesure de la parution des arrêtés préfectoraux pris localement.
Qu'entend-on par "éléments de référence" ?
Il faut tout d'abord que le propriétaire cite les loyers de logements " comparables " à celui de son locataire : la qualité de l'immeuble doit être similaire (construction, isolation, état d'entretien, présence ou non d'un concierge, installation éventuelle d'interphone ou de digicode), la superficie, le nombre de pièces et le confort (on doit même tenir compte de l'étage et de l'ensoleillement !) du logement doivent être identiques.
Les logements comparés doivent être situés dans le " voisinage " : dans une grande ville, on ne pourra comparer qu'avec un logement situé non seulement dans le même quartier, mais aussi dans le même groupe d'immeubles. Dans une petite ville, le voisinage peut s'étendre à la ville entière.
Enfin, et surtout, les loyers de référence doivent avoir été fixés au cours des trois dernières années ; pour au moins 2/3 des références, il ne doit pas y avoir eu de changement de locataire.
Combien de références le propriétaire doit-il donner ?
Il en faut au moins trois.
Mais à Paris et en région parisienne, ainsi que dans les zones géographiques où il existe un observatoire des loyers agréé, il devra en fournir six.
Où peut-on se procurer des références de loyer ?
Que l'on soit propriétaire ou locataire (il sera utile au locataire d'avoir lui-même des références à opposer à celles fournies par le propriétaire, en cas de désaccord), on peut s'adresser auprès de syndics d'immeubles, d'agents immobiliers, d'associations de propriétaires ou de locataires.
Mais il existe aussi, dans beaucoup de régions, un "observatoire des loyers", dont les informations sont très rigoureuses.
En région parisienne on peut s'adresser à l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) (5 rue Leblanc - Paris 15e).
L'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) peut fournir les coordonnées de ces organismes, tout comme les directions départementales des territoires (DDT) présentes dans chaque département.