Avant d'acheter un logement

La négociation

Pour trouver un logement à acheter, on peut s'adresser :

Au propriétaire directement
Une fois l'accord conclu, établir un compromis de vente.
Ce n'est pas obligatoire mais il est fortement recommandé de le faire chez un notaire : celui-ci vérifiera les droits de propriété du vendeur et réunira toutes les pièces nécessaires à la rédaction de l'acte définitif.
Frais : aucun.

A un agent immobilier : avant toute chose, vérifier que figure bien dans l'agence choisie :

• le numéro de carte professionnelle de l'agent ;
• le montant de la garantie et les nom et adresse de son garant ;
• les nom, numéro de compte où sont effectués les versements des sommes qu'il reçoit.

L'agent fait visiter les logements et doit donner tous les renseignements concernant son prix, ses modalités de paiement et les possibilités de crédit.

Si la transaction aboutit, il rédige avec l'acheteur une promesse de vente et la transmet au notaire chargé de l'acte de vente.

Frais : les frais de commission sont payables lors de la signature de l'acte chez le notaire (aucune somme d'argent ne doit être versée avant à l'agent immobilier). Ces frais peuvent être à la charge du vendeur ou de l'acheteur. Mais attention : si elles sont à la charge du vendeur, elles seront ajoutées au prix de vente, donc c'est toujours l'acquéreur qui doit les supporter !

La commission est proportionnelle au prix de vente du logement et varie selon l'agence immobilière (les tarifs sont libres).

A un notaire :
Le notaire peut être chargé de vendre des logements. Il les fait visiter et en cas d'accord, rédige avec le futur acquéreur une promesse de vente.
Frais : le notaire peut prendre des honoraires de négociation, à condition :

• qu'il détienne du vendeur un mandat écrit ;
• qu'il ait bien mis en rapport le vendeur et l'acheteur (rien n'empêche en effet le vendeur de confier la vente d'un logement à un notaire et de faire passer une annonce dans un journal en même temps) ;
• que ce soit lui qui rédige ensuite l'acte de vente.

Les honoraires sont compris dans les frais d'acte et sont écartés des sommes servant à calculer les droits et la taxe d'enregistrement. Les frais d'acte et accessoires sont à la charge de l'acheteur.

La promesse de vente

Elle concrétise l'accord entre le vendeur et l'acheteur. Elle peut prendre la forme :

• d'un simple échange de lettre ;
• d'une offre de vente signée par le vendeur ;
• d'une offre d'achat signée par l'acheteur.

Ces formules sont totalement déconseillées pour des mesures de sécurité. Il faut donc leur préférer les 2 formules suivantes :

La promesse unilatérale de vente
Signée par le vendeur et l'acheteur, elle prévoit un délai de réflexion pendant lequel le vendeur s'engage à vendre son bien à l'acquéreur qui, lui, peut renoncer à l'achat.
En contrepartie de cette facilité, l'acheteur devra verser une somme d'argent appelée indemnité d'immobilisation (en général 10% du prix de la vente).
Cette indemnité sera déduite du prix de vente si celle-ci se réalise. Dans le cas contraire, elle est perdue pour l'acheteur. Il est conseillé de la verser à un intermédiaire (notaire, agent immobilier) plutôt que de la verser directement au vendeur.
Passé le délai de réflexion, l'acheteur doit confirmer par lettre recommandée avec AR son intention d'achat. La vente est alors conclue et ne peut plus être annulée.

Le compromis de vente (appelé aussi "promesse synallagmatique de vente") :
Le vendeur s'engage définitivement à céder son bien et l'acquéreur à l'acheter.
Elle peut toutefois contenir des clauses suspensives (la vente ne devient alors définitive que si les conditions énumérées ont été réalisées) ainsi que la possibilité de se dédire. L'acquéreur verse alors des arrhes qu'il abandonnera s'il ne veut plus acheter, le vendeur devra verser le double des arrhes s'il ne poursuit pas la vente.
Attention, s'il s'agit d'un acompte, cela engage définitivement vendeur et acheteur.
Frais :

• variables ;
• si le compromis comporte des clauses suspensives : frais d'enregistrement.

S'il ne comporte pas de clauses suspensives, il est considéré comme une vente définitive. Les droits de mutation sont dus dans le mois qui suit sa signature.

Quels sont les points à vérifier avant d'acheter ?

Pour une maison :

• vérifier que l'achat comprend " toutes dépendances, tous les fonds de terrain en dépendant, sans aucune exception ni réserve " ;
• si le terrain est mal délimité, faire établir un plan par un géomètre, consulter le plan cadastral ;
• vérifier qu'il n'existe pas de servitudes sur le terrain (droit de passage, servitude de vue) ;
• faire préciser si les murs sont mitoyens ou privés ;
• demander éventuellement à voir le procès verbal de réception (pour s'assurer que les travaux ont bien été réalisés), et contacter l'assureur pour savoir si des dommages ont été signalés ;
• la performance énergétique du bien.

Pour un appartement en copropriété :

• la performance énergétique du bien ;
• consulter le règlement de copropriété - chez le syndic - pour vérifier que les biens vendus correspondent au lot mentionné dans ce règlement ;
• s'informer sur le montant des charges ;
• demander au syndic s'il n'y a pas de gros travaux prévus (ravalement, rénovation...) ;
• vérifier l'absence de servitude d'urbanisme (demander un certificat d'urbanisme) ;
• vérifier s'il n'existe pas un droit de préemption de la commune (c'est le cas si l'immeuble se trouve dans une ZAC, une ZAD ou une ZID).

Attention : Depuis le 1^er janvier 2011, les annonces immobilières sont tenues d'afficher la performance énergétique de leurs biens (loi ENE du 12 juillet 2010, CCH : L.134-4-3). Ainsi, les propriétaires doivent faire réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) dès la diffusion de l'annonce de vente ou de location. Cette obligation d'affichage concerne toutes les annonces, y compris celles passées par les particuliers. En l'absence d'affichage, l'acquéreur pourrait intenter une action en nullité de l'acte ou en réduction du prix.

Aussi, toute personne qui met en vente un appartement en copropriété doit mentionner, dans la promesse (ou compromis) et dans l'acte de vente, la superficie exacte des parties privatives.
A défaut, l'acheteur peut demander l'annulation dans le mois suivant la signature de l'acte constatant la réalisation de la vente. Cette disposition ne s'applique pas aux caves, garages, emplacements de stationnement.
Il est conseillé de faire réaliser le métrage par un professionnel et de s'assurer que ce dernier est garanti par une assurance de responsabilité (pour l'activité de mesurage) afin d'être couvert.

Se renseigner auprès du notaire sur le montant des frais à payer au moment de la vente.
Il faut savoir que l'on aura à payer des droits d'enregistrement, des taxes communales et régionales, les honoraires du notaire. Ces frais sont proportionnels au montant de la vente. Leur importance n'est pas à négliger pour le calcul du budget disponible (compter 10% en plus).
Prévoir un plan de financement. Il faut savoir qu'il n'est pas raisonnable voire impossible d'envisager un achat sans un apport personnel égal à 30% du prix du logement.

La protection des acquéreurs contre les termites et autres insectes xylophages impose, en cas de vente d'un immeuble dans une zone contaminée, un état parasitaire datant de moins de 3 mois annexé à l'acte authentique de vente. A défaut, la clause d'exonération de garantie pour vice caché ne pourra pas être stipulée.