Réviser un loyer d'habitation : quels sont les droits et les obligations légales pour les propriétaires

Le marché de l’immobilier est en constante évolution. Les prix qui y sont pratiqués sont, de ce fait, soumis à d’importantes fluctuations. Il est donc légitime, pour le propriétaire d’un bien en location, d’évaluer à la hausse le loyer qu’il a fixé pour ce dernier à certaines occasions. Toutefois, cette révision ne se fait pas n’importe comment.

Le loyer des logements du parc privé n’est pas statique. Il est assez commun pour les propriétaires d’inclure une clause de possible réévaluation du loyer dans le contrat de bail. Tour d’horizon des détails essentiels.

Une révision annuelle de loyer, comment ça se passe ?

À condition de l’avoir spécifié dans le contrat de bail signé par le locataire, le propriétaire d’un logement de location peut procéder à une évaluation à la hausse de son loyer. Il peut aussi vendre son bien immobilier même si ce dernier est occupé par un locataire. La révision du loyer concorde généralement avec la date d’anniversaire du contrat. L’augmentation, quant à elle, s’effectue dans la limite de l’IRL (Indice de référence des loyers). Cette valeur, fixée par l’Insee et actualisée tous les trimestres, définit les plafonds exigibles des révisions annuelles de loyer imposées à un locataire. Le calcul du nouveau loyer se fait en fonction du loyer hors charge, de l’IRL retenue dans le cadre de la précédente révision et de l’IRL en vigueur. Un simulateur de loyer révisé est également mis à disposition des bailleurs sur le site de l’ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) pour simplifier le calcul. Toutefois, cette loi ne s’applique pas à des logements conventionnés Anah (Agence nationale de l'habitat).

Une révision pour cause de sous-évaluation, quelles obligations ?

Si, en comparaison aux prix pratiqués dans le parc local, un propriétaire considère son loyer sous-évalué, la loi lui accorde le droit d’en demander la réévaluation. Il devra toutefois attendre le renouvellement du bail de location et faire part au locataire de son intention au moins six mois avant l’échéance du contrat. De même, le propriétaire devra se conformer à certaines conditions :

• Le logement concerné doit justifier d’une bonne performance énergétique, attestée par un DPE (diagnostic de performance énergétique) récent ;
• Le loyer qualifié de sous-évalué doit être comparé à au moins six logements localisés dans une grande agglomération.

Les logements pris comme éléments de comparaison doivent idéalement se situer dans le même groupe d’immeubles et avoir été occupés depuis plus de trois ans. Il est à noter cependant que, dans ce cas-ci, le locataire a le droit de contester la révision du loyer. La commission départementale de conciliation peut alors être saisie.

Réviser un loyer dans une commune encadrée, quelles démarches ?

Dans certaines communes françaises telles que Paris, Lyon, Bordeaux, Lille et Montpellier, les loyers sont encadrés par une législation pour prévenir une éventuelle flambée des prix. La révision du loyer dans ces communes va donc devoir se faire dans la limite du plafonnement en vigueur. Qu’il s’agisse d’une réévaluation annuelle ou dans le cadre d’une sous-évaluation du loyer, cette règle spécifique s’applique. Enfin, il faut savoir que l’accomplissement de travaux d’amélioration dans le logement de location peut également ouvrir droit à une révision du loyer.