Assemblée générale des copropriétaires

Quand a-t-elle lieu ?

Au minimum une fois par an, au plus tard dans les six mois de la fin de l'exercice comptable pour faire voter un budget prévisionnel.

Dans les deux mois qui suivent une catastrophe technologique ayant endommagé les parties communes de l'immeuble (la convocation de l'assemblée doit se faire dans les quinze jours suivant la catastrophe). Le but de cette réunion est de décider si et dans quelles conditions des travaux de remise en état seront effectués.

Chaque fois que des décisions importantes doivent être prises (travaux, par exemple) et que le syndic de copropriété le juge utile.

Chaque fois que le conseil syndical ou un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix des copropriétaires, en fait la demande au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception (joindre les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée).

En cas de défaillance du syndic ou du refus de ce dernier de convoquer l'assemblée générale, le président du conseil syndical peut, après mise en demeure du syndic restée sans réponse pendant plus de huit jours, convoquer lui-même l'assemblée générale.

Qui doit en prendre l'initiative ?

Le syndic pour la réunion annuelle, la réunion suivant une catastrophe technologique et chaque fois qu'il le juge utile. 

Elle peut aussi être demandée :

• par le conseil syndical,
• par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix de tous les copropriétaires, comme vu précédemment,
• par le président du conseil syndical.

Qui peut y assister ?

• tous les copropriétaires,
• les locataires ayant signé un contrat de location-accession à la propriété, sauf dans certaines hypothèses où le vendeur conserve son droit de vote (pour certaines réparations assumées par le vendeur ou certains actes de disposition). Parfois, le vendeur et l'accédant assistent tous les deux à l'assemblée générale et peuvent y formuler toute question, mais ne disposent pas du droit de vote,
• le représentant légal (et lui seul) d'une personne morale (société ou association) copropriétaire,
• les membres associés d'une société d'attribution (ou sociétés civiles de copropriété),
• le mandataire commun pour les lots en indivision ou en usufruit,
• les représentants d'une association de locataires (participent et formulent des observations mais ne votent pas),
• toute personne étrangère à la copropriété autorisée par l'assemblée générale (les locataires seuls n'ont pas le droit, mais les associations de locataires agréées ont le droit, mais elles ne peuvent pas voter).

Si l'on ne peut pas assister personnellement à la réunion, on peut se faire représenter par un mandataire. Il suffit de remettre un pouvoir rédigé sur papier libre à la personne de son choix (pas obligatoirement un autre copropriétaire).

Attention : le syndic, son conjoint ou un de ses préposés, ne peuvent jamais recevoir délégation pour représenter un copropriétaire (mais les concierges et gardiens d'immeubles le peuvent).

Une même personne ne peut recevoir plus de trois mandats sauf si le nombre de mandats lui fait totaliser moins de 5 % des voix.

Les mineurs doivent obligatoirement être représentés par leur père ou leur mère (ou par leur tuteur le cas échéant).

A noter : rien ne vous interdit de faire participer une personne extérieure (architecte, artisan, avocat, futur acquéreur) avec l'accord des membres du syndicat.

Comment est-on prévenu ?

Le syndic (ou les personnes procédant à la convocation, voir plus haut) doit prévenir vingt et un jours francs à l'avance au moins, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par lettre remise directement aux copropriétaires, généralement par le concierge contre émargement de leur part, soit encore par télécopie avec récépissé. On peut aussi être convoqué par huissier. Attention : le règlement de copropriété peut prévoir un délai plus important.

Le point de départ de ce délai est fixé :

• au jour même de la remise en mains propres,
• au lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire,
• au lendemain du jour de la réception de la télécopie,
• En cas d'urgence, ce délai peut ne pas être respecté.

La convocation doit préciser le jour, la date et l'heure de l'assemblée.

L'ordre du jour (liste des questions débattues pendant l'assemblée) et tous les documents utiles à la préparation de la réunion (budget prévisionnel ou état financier de la copropriété, par exemple) doivent être joints à la convocation.

Peut-on demander une modification de l'ordre du jour ?

Un ou plusieurs copropriétaires ou le conseil syndical, peuvent, à tout moment, notifier au syndic la ou les questions qu'ils souhaitent voir inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale.

Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante. La demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception ou télécopie.

Comment se passe l'assemblée ?

Chaque copropriétaire présent ou chaque représentant doit signer la feuille de présence, qui indique son domicile et le nombre de voix dont il dispose.

Au début de la réunion, l'assemblée désigne un président de séance parmi les copropriétaires (le syndic ne peut pas présider la séance, mais assure en général le secrétariat et rédige le procès-verbal de l'assemblée). Le président peut être assisté d'un bureau élu par l'assemblée.

On délibère sur les questions inscrites à l'ordre du jour et uniquement sur elles.

On vote sur chaque point : chaque copropriétaire a un nombre de voix correspondant à sa quote-part (ou tantième) des parties communes.

Les décisions sont prises selon des majorités différentes (4) en fonction de leur importance :

1. Majorité simple ou majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965

​C'est la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Peuvent notamment être ainsi votés :

• l'élection du président de séance et des membres du bureau de l'assemblée générale,
• l'approbation des comptes et du budget prévisionnel,
• les opérations de gestion du syndic, d'entretien des parties communes et d'administration de l'immeuble,
• les travaux d'entretien et de réfection (antenne collective, ascenseur, chauffage collectif, digicode, tapis...),
• les travaux facilitant l'accessibilité aux handicapés.

2. Majorité renforcée ou absolue ou majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965

C'est la majorité des voix de tous les copropriétaires (même s'ils ne sont pas présents, pas représentés ou s'abstiennent). A défaut de décision, sur deuxième convocation, la majorité simple suffira. Peuvent être décidés selon cette modalité :

• le maintien ou la révocation du syndic,
• l'élection et la révocation du conseil syndical,
• les délégations de pouvoir accordées au conseil syndical et au syndic,
• l'ouverture d'un compte séparé,
• les travaux obligatoires,
• les travaux d'économie d'énergie,
• l'installation ou adaptation d'antennes,
• certains travaux d'amélioration de l'habitat (travaux d'équipement commun permettant la mise en conformité avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement, ainsi que les travaux aux frais d'un ou de plusieurs copropriétaires).

Bon à savoir : la loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) du 27 mars 2014 prévoit par décret à paraître la possibilité de voter certains travaux d'économie d'énergie à la majorité absolue.

3. Double majorité ou majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965

C'est la majorité des copropriétaires par tête et en voix représentant au moins les 2/3 des voix.

Par exemple, si la copropriété compte dix copropriétaires et une répartition en millièmes, il faut que la décision soit approuvée par six copropriétaires (majorité des voix) représentant 667/1000^es (2/3 des voix). Requièrent cette majorité :

• certains actes d'acquisition et d'aliénation,
• la modification du règlement intérieur,
• certains travaux d'amélioration (transformation d'équipements existants ou adjonction d'éléments nouveaux : installation d'un ascenseur, interphone, etc.),
• l'organisation des accès de l'immeuble.

A noter : en cas d'absence de copropriétaires non représentés lors d'une assemblée convoquée pour voter des travaux d'amélioration, de transformation ou d'adjonction, une deuxième assemblée peut approuver ces travaux à la majorité des membres du syndicat représentant les 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés (et non pas de l'ensemble des voix de tous les copropriétaires).

4. Unanimité

Tous les copropriétaires, présents ou représentés, décident :

• des modifications de la destination des parties privatives (ou de leur jouissance),
• des travaux visant à supprimer un élément d'équipement commun (par exemple, ascenseur),
• des travaux de construction et de surélévation visant à créer de nouveaux locaux privatifs,
• des modifications de la répartition des charges.

Que se passe-t-il après l'assemblée ?

Le procès-verbal de la séance, signé par le président, le secrétaire  et, éventuellement, les membres du bureau, doit être envoyé par lettre recommandée (ou par télécopie) dans un délai de deux mois aux copropriétaires qui ont voté contre une décision (copropriétaires opposants) et à ceux qui n'étaient ni présents ni représentés à l'assemblée générale (copropriétaires défaillants). Pour les autres, cette notification n'est pas obligatoire ; toutefois, il est d'usage courant de leur envoyer ou de leur remettre un exemplaire du procès-verbal.

Les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester les décisions de l'assemblée générale qu'ils jugent contraires à l'intérêt collectif de la copropriété ou lorsqu'ils estiment que l'assemblée a été irrégulièrement convoquée, dans un délai de deux mois après la notification du procès-verbal.

Attention : les décisions adoptées à l'unanimité ne peuvent pas faire l'objet d'une contestation.

L'action doit être intentée, par l'intermédiaire d'un avocat, contre le syndic de copropriété auprès du tribunal de grande instance.

Loi du 10 juillet 1965 modifiée ; Loi du 23 décembre 1986 ; Décret du 17 mars 1967 modifié, Décret du 27 mai 2004.