Location meublée : le contrat de location

Contenu du contrat de location

Le contrat de location doit être établi par écrit. Il faut produire autant d'exemplaires qu'il y a de signataires. Lorsque le logement constitue la résidence principale, le bail écrit doit être conclu sous la forme d'un acte authentique notarié, soit sous seing privé.

Les parties sont libres de rédiger le bail à leur convenance. Toutefois, il est préférable d'y faire figurer certaines mentions pour éviter les risques de litige.

• Bail signé avant le 27 mars 2014 : la rédaction du bail est libre. Toute clause peut y être insérée à condition de ne pas figurer parmi la liste des clauses abusives établie par la commission des clauses abusives. Le dossier de diagnostic technique (performance énergétique, plomb, voire état des risques naturels et technologiques) doit obligatoirement être annexé au contrat.
• Bail signé depuis le 27 mars 2014 : la rédaction du bail est libre, à charge pour le bailleur d'y préciser les caractéristiques, notamment le montant du loyer et ses modalités de révision, le montant du dépôt de garantie, la durée de la location, les modalité de récupération des charges (au forfait ou au réel). Le propriétaire a par ailleurs l'obligation d'y annexer les documents suivants : l’état des lieux d’entrée, un inventaire et un état détaillé du mobilier, le dossier  de diagnostic technique.

La durée du bail d'une location meublée est de :

• Un an dans la plupart des cas ; dans ce cas, il se renouvelle automatiquement à son terme si les parties ne donnent pas congé,
• Neuf mois si la location est consentie à un étudiant ; dans ce cas, le renouvellement n'est pas possible : le bail prend fin à son terme sans que les parties ne soient obligées de donner congé. Un nouveau bail doit alors être signé si les parties souhaitent poursuivre la location.

A noter : si le contrat est rédigé par l'intermédiaire d'un professionnel, le propriétaire peut imposer que les frais soient totalement pris en charge par le locataire.

A savoir : retrouvez la liste des charges récupérables dans le cadre des locations soumises à la loi du 6 juillet 1989.

Nouveauté : la loi Alur du 24 mars 2014 prévoit la création par décret d'un modèle de contrat de location meublée et la définition des critères d'ameublement. 

Les clauses abusives

Si le contrat de location a été signé avant le 27 mars 2014, les recommandations établies par la commission des clauses abusives permettent de déterminer le caractère abusif d'une clause. En cas de litige, il appartient toujours au juge de se prononcer sur le caractère abusif d'une clause, sachant que les préconisations de la commission sont, en pratique, suivies d'effet.

Le contrat de location meublé ne doit pas comporter de clauses susceptibles d'exclure le bail signé du champ d'application de la loi. C'est le cas des clauses visant à :

• laisser croire au locataire qu'il ne bénéficie pas des règles applicables aux logements loués meublés en tant que résidence principale,
• exclure la location des règles qui lui sont normalement applicables,
• imposer au locataire de renoncer à ses droits,
• prévoir une durée de location de moins d'un an (ou moins de neuf mois pour un étudiant),
• prévoir la résiliation du bail pour un motif autre que le congé donné par le locataire, la reprise ou la vente du logement par le bailleur ou tout autre motif légitime et sérieux (impayés de loyer, par exemple),
• imposer la rédaction d'un nouveau bail en cas de renouvellement tacite du précédent,
• imposer au locataire d'élire domicile dans le logement loué, même après la résiliation du bail.

À noter : toute clause stipulant que le logement est présumé loué neuf à défaut d'état des lieux d'entrée est considérée comme abusive.

Certains frais abusifs ne doivent pas être mis à la charge du locataire comme certaines clauses qui lui imposent :

• des frais sans en indiquer précisément la nature et le montant,
• les frais et honoraires du mandataire du bailleur (frais de mandat de gestion par agence, par exemple),
• un supplément de rémunération pour les meubles et équipements du logement,
• des frais en fonction du mode de paiement du loyer choisi,
• une pénalité rétroactive en cas de non respect des conditions d'occupation,
• des frais de raccordement à l'antenne collective sans accord préalable du locataire,
• des frais de résiliation en cas de congé donné par le locataire,
• des pénalités de retard de loyer sans réciprocité en cas d'inexécution de ses obligations par le bailleur,
• une indemnité contractuelle supérieure au loyer en cas d'obtention d'un délai judiciaire pour libérer les lieux à l'expiration du bail,
• une indemnité contractuelle automatique sans lien avec aucun manquement du locataire,
• les frais de recouvrement des impayés alors qu'aucune décision de justice n'a été rendue.

La restitution du dépôt de garantie doit être prévue dans un délai raisonnable et ne pas être conditionnée à des événements dépendants de la volonté du bailleur.

En ce qui concerne le loyer, les charges et réparations locatives, le contrat de bail ne doit pas contenir de clauses qui impose au locataire :

• la modification unilatérale du montant du loyer à l'initiative du bailleur à tout moment,
• des dépenses non locatives,
• le paiement des impôts relatifs au bien loué qui incombent en principe au bailleur (taxe foncière, par exemple),
• le paiement de travaux à la charge du bailleur,
• le paiement de sommes forfaitaires pour chaque dégradation subie par le logement,
• de répondre de toute dégradation survenue dans le logement ou dans les parties communes.

Le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible de son logement. À ce titre, certaines clauses visant à limiter cette jouissance sont interdites notamment celles qui interdisent au locataire de :

• recevoir ou héberger ses proches,
• détenir un animal domestique.

À savoir : aucune clause ne peut autoriser la délivrance partielle du logement pour une durée indéterminée et sans diminution de loyer.

Si le bailleur peut prévoir un accès au logement loué dans certains cas (travaux, droit de visite), aucune clause du bail ne doit imposer au locataire :

• la réalisation de travaux en toutes circonstances, sans limitation de durée ni indemnité,
• des visites de contrôle, injustifiées, justifiées mais sans avertissement préalable, dont la durée est excessive en cas de congé ou de vente du logement.

Certaines clauses sont considérées comme abusives si elles prévoient une résiliation automatique pour cause :  

• d'inexécution par le locataire d'une de ses obligations,
• de défaut de paiement d'une somme autre que le loyer et les charges,
• de destruction totale ou partielle du logement en méconnaissance des dispositions légales applicables.

Attention : une clause qui prévoit le report de la date d'effet du congé du locataire à la fin du mois est abusive, tout comme celle qui prévoit le refus d'un congé donné dans les formes et délais prévus par la loi.

Aucune clause ne doit permettre au bailleur :

• de s'exonérer de son obligation de fourniture de chauffage ou d'eau chaude,
• de s'exonérer de son obligation de réparation vis-à-vis du locataire si le bailleur manque à ses obligations,
• de bénéficier d'une présomption d'exécution de ses obligations.

Si le contrat de location a été signé depuis le 27 mars 2014, le caractère abusif d'une clause est déterminé par la loi et en fonction des recommandations établies par la commission des clauses abusives. En cas de conflit sur une clause listée par la commission, le juge doit être saisi pour se prononcer sur son caractère abusif. En cas de conflit sur une des clauses listée par la loi, le juge déclare automatiquement la clause comme étant abusive.

A noter : les clauses abusives sont réputées non écrites.

Documents annexés au contrat de location

Certains documents doivent être obligatoirement annexés au bail :

• un état des risques naturels et technologiques de moins de six mois, lorsque le bien loué est situé dans une zone à risques,
• un diagnostic de performance énergétique datant de moins de dix ans. Le bailleur doit remettre à son locataire un dossier de diagnostic technique, pour que le locataire soit informé plus précisément sur certains aspects de l'état du logement (performance énergétique). Depuis le 1^er janvier 2011, en cas de location, le classement du logement au regard de sa performance énergétique devra être mentionné dans les "petites annonces" publiées dans la presse, sur internet ou affichées en vitrine des agences,
• un constat de risque d'exposition au plomb si le logement a été construit avant 1949,
• le cas échéant, le rapport de contrôle technique de l'ascenseur de l'immeuble.

A savoir : le propriétaire doit informer le locataire par écrit de tout sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité. Ces informations sont obligatoires à l'entrée dans les lieux, mais pas lors du renouvellement du bail.

D'autres documents sont seulement recommandés :

• l'inventaire du mobilier consiste à lister les meubles mis à disposition du locataire et à décrire leur état. Cet inventaire atteste le caractère "meublé" du logement et permet au propriétaire de réclamer réparation en cas de détériorations. Il permet également au propriétaire de prouver que les meubles en question lui appartiennent.

A savoir : à défaut d'inventaire, le locataire peut prétendre que les meubles contenus dans le logement lui appartiennent (code civil, art. 2279).

• un état des lieux à l'entrée et à la sortie du locataire est vivement conseillé. A défaut d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état.

A noter : pour être valables, l'inventaire et l'état des lieux doivent être signés par le locataire et par le propriétaire.
Par ailleurs, il est également à noter que pour toute modification effectuée et ce même s'il s'agit d'une amélioration, le bailleur peut demander au moment du départ du locataire une remise en état conforme à ce qui est mentionné dans l'état des lieux cosigné.

Nouveauté : la loi Alur du 24 mars 2014 met à la charge du bailleur la réalisation d'un diagnostic sur l'état des installations électriques et/ou de gaz dans des conditions qui seront fixées par décret.