Maintien dans les lieux

Qui peut bénéficier de ce droit ?

Cette protection est accordée à 3 types de locataires :

• les locataires titulaires d'un bail, loi de 48 ;
• les locataires titulaires d'un bail, loi de 89 ;
• les locataires d'un logement HLM.

Locataires titulaires d'un bail, loi de 48

Le droit au maintien dans les lieux joue automatiquement à l'expiration du bail de location à condition que le local constitue la résidence principale du bénéficiaire et qu'il occupe suffisamment les lieux (c'est-à-dire que la superficie du logement soit en rapport avec le nombre de personnes qui y habitent). Il est nominatif, non transmissible.

En cas de décès du locataire avant l'expiration du bail, le droit au bail est transmis au conjoint et, s'ils vivaient avec lui depuis plus d'un an, aux ascendants, aux personnes handicapées et aux enfants mineurs jusqu'à leur majorité. Ils deviennent en même temps bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux.

En cas de divorce ou de séparation de corps, le droit au bail sera accordé à l'un des époux en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause. Ce dernier aura ainsi droit au maintien dans les lieux.

Si les logements sont libérés de la loi de 1948, les locataires âgés de plus de 65 ans ou handicapés (invalides de guerre ou handicapés à 80% au moins) bénéficient du maintien dans les lieux, à l'issue de leur nouveau bail de 8 ans.

A noter : un occupant bénéficiant de ce maintien dans les lieux peut faire l'objet d'une expulsion en cas d'infraction aux clauses du bail ou à défaut du paiement des loyers et des charges. Voir aussi notre fiche sur les conditions d'expulsion.

Locataires titulaires d'un bail loi de 89

En cas de décès ou d'abandon du locataire, bénéficient du maintien dans les lieux le conjoint ou concubin et les parents, enfants, personnes à charge, s'ils vivaient avec lui depuis au moins 1 an à la date du décès du locataire ou de l'abandon du domicile.

En cas d'absence de congé notifié au locataire, ou de congé ne respectant pas le préavis légal de 6 mois précédant le terme du bail, ou de congé avec offre de renouvellement, il y aura poursuite du contrat et donc maintien du locataire dans les lieux. Voir aussi renouvellement du bail.

Dans le cas des personnes âgées de plus de 70 ans ayant des ressources annuelles inférieures à une fois et demie le montant annuel brut du Smic, le propriétaire ne peut résilier le contrat de location sauf s'il propose un logement de remplacement :

• correspondant aux besoins et possibilités réels du locataire ;
• situé à proximité du logement précédemment occupé : dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes si la commune est divisée en arrondissements, dans le même canton ou les cantons limitrophes si la commune est divisée en cantons, dans la même commune ou les communes éloignées de 5 km au plus.

Toutefois, le congé peut être délivré sans offre de relogement :

• si le propriétaire qui délivre ce congé est lui-même âgé de plus de 60 ans à la date de l'expiration du bail ;
• si ses ressources sont inférieures à une fois et demie le montant annuel brut du Smic.

L'âge est apprécié à la date de l'échéance du contrat. Les ressources prises en compte sont celles déclarées à l'administration fiscale (hors déductions, abattements et plus-values de cession de titres) pour la dernière année civile écoulée au moment de la notification du congé.

Locataires d'un logement HLM

Ils bénéficient du maintien dans les lieux dans les conditions fixées par la loi de 1948. Il existe cependant une possibilité d'expulsion dans les logements sociaux. Mais au préalable, le préfet peut désormais mettre en œuvre rapidement (après une enquête sociale) tous les moyens et aides existants pour permettre aux locataires de bonne foi de résoudre leurs problèmes d'impayés et éviter l'expulsion.

Loi du 1^er septembre 1948 : Art. 4 s ; Loi du 6 juillet 1989 : Art. 14 et 15-III.