Meublé touristique ou meublé d'habitation : différences et conséquences

1. Le meublé d’habitation

Le terme « meublé d’habitation » désigne un logement meublé mis à la location par un bailleur et qui constitue la résidence principale d’un locataire (cela signifie que ce dernier y habite au moins 8 mois par année). La durée minimum du bail autorisé est fixée à 1 an, ou 9 mois si le locataire est étudiant. Le bailleur d’une location meublée est tenu de fournir un logement décent et salubre, suivant des critères de confort et de surface minimum, et équipé selon les critères d’ameublement définis par la réglementation du 1^er septembre 2015. Cela signifie que le logement comprend au minimum : des volets ou des rideaux occultants dans les chambres, une literie, des plaques de cuisson ou une gazinière avec four (ou, le cas échéant, un four à micro-ondes), un réfrigérateur, un congélateur, de la vaisselle en quantité permettant aux occupants de prendre leurs repas, des ustensiles de cuisine, des assises, une table, des étagères, des luminaires et du matériel destiné à l'entretien ménager du logement. Le logement ne doit en aucun cas présenter un danger pour la santé ou la sécurité du locataire. En cas de non-conformité, le bailleur est tenu d’effectuer les travaux de réfection nécessaires avant la location.

Les obligations administratives du bailleur

Un bailleur de logement meublé destiné à l’habitation n’est soumis à aucune obligation déclarative administrative, contrairement aux locations touristiques, par exemple (voir ci-dessoous).

Le calcul du loyer

Le montant du loyer d’une location meublée est en principe librement fixé par le propriétaire. Cependant, dépendamment de la situation géographique du  logement, le loyer peut être encadré et soumis à un plafonnement. C’est le cas des locations qui se trouvent dans les communes situées dans des « zones tendues ».

La fiscalité

Dans le cadre d'une location à usage d'habitation, la taxe d’habitation est à la charge du locataire occupant les lieux au 1^er janvier. Le propriétaire du logement s’acquitte de la taxe foncière, ainsi que des taxes et redevances accessoires, relevant des impôts locaux (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc.). Les revenus locatifs perçus par le bailleur en tant que loueur non professionnel sont soumis à  l'impôt sur le revenu.

Le contrat de location

Le contrat de location (ou bail) d'un logement meublé est un document légal qui fait état des droits et devoirs du locataire et du propriétaire. Pour les baux de logements meublés à des fins d’habitation rédigés à partir du 1^er janvier 2018, le contrat doit être établi par écrit en autant d’exemplaires qu’il y a de parties (locataires, colocataires, personne se portant caution, propriétaire, etc.). Le document doit être rédigé conformément au contrat de bail type réglementaire.Le bail arrive à échéance à la date indiquée sur le contrat. En cas de rupture par l’une des parties engagées, les règles de préavis applicables au locataire et au bailleur sont établies par la loi.

2. Le meublé touristique

Le logement meublé à destination d’une clientèle touristique est un hébergement individuel (appartement, studio, maison, etc.) mis à la location sur de courtes durées. La durée maximale d’un séjour ne doit pas dépasser 90 jours. Il n’existe pas de liste légale d’équipements indispensables définissant le statut de meublé touristique. Cependant, l'attractivité de l'offre sur le marché locatif reste intrinsèquement liée non seulement à sa situation géographique, mais également à son équipement, son ameublement et sa décoration.

Les obligations du bailleur

Avant de mettre un logement meublé en location saisonnière, le propriétaire doit vérifier que sa démarche n’entre pas en conflit avec le règlement de copropriété. Dans les immeubles à usage « d'habitation exclusivement bourgeoise », toute activité d’ordre professionnelle est interdite. Un locataire souhaitant sous-louer de manière saisonnière le logement qu’il occupe doit quant à lui obtenir le consentement écrit de son bailleur avant d’entamer toute démarche sous-locative.  

Ensuite, le bailleur est tenu d’effectuer une déclaration du meublé à la mairie de la commune dans laquelle se trouve le logement. Il peut également être obligé dans certains cas d’obtenir une autorisation de changement d'usage et de destination. Cette autorisation concerne les logements situés dans des communes de plus de 200 000 habitants, les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, et autres, sur décision préfectorale.

Le calcul du loyer

Le montant du loyer d’un meublé touristique est librement fixé par le bailleur selon ses propres critères d’évaluation.

La fiscalité

La fiscalité relative à la location saisonnière est bien spécifique. Dans ce cas, la taxe foncière et les taxes accessoires sont à charge du propriétaire. Si le propriétaire occupe le logement une partie de l’année, il doit également s’acquitter de la taxe d’habitation. Sinon, il peut être redevable de la CFE, la cotisation foncière des entreprises. Les revenus locatifs perçus par le propriétaire sont soumis à l’impôt sur le revenu, en tant que revenus complémentaires. Le propriétaire doit également s’acquitter de cotisations sociales, au-delà d’un certain montant perçu.

La taxe de séjour

Certaines communes peuvent demander aux touristes séjournant sur leur territoire de payer une taxe de séjour. Cette taxe est due par nuitée passée sur place, et par personne. Le montant varie en fonction du type d’hébergement. Il doit être consultable sur place et figurer sur la facture remise au vacancier. Le montant de la taxe par commune est également disponible à la consultation sur le site internet des impôts, à l'office du tourisme ou encore à la mairie de la commune concernée. Le bailleur est tenu de collecter la taxe de séjour auprès de son locataire saisonnier et de la reverser à la commune. Certaines plateformes servant d’intermédiaire entre le bailleur et le locataire (comme Airbnb, par exemple) collectent directement  la taxe de séjour lors du paiement en ligne.

Le contrat de location

Le contrat de location d’un meublé touristique peut faire l’objet d’un document écrit. Cependant, son contenu n’est pas soumis à la réglementation applicable aux logements à usage d’habitation principale. En matière de contenu, donc, le document doit notamment préciser l’adresse du logement, le nom du bailleur, du locataire, ainsi que la date du début de la location et sa durée.  Sont également spécifiésla superficie habitable, l’inventaire du mobilier, les équipements mis à disposition, ainsi que la catégorie de classement (si le meublé est classé).

En cas de location via une plateforme de réservation sur internet, le bailleur ne peut soumettre de document écrit au locataire. Les modalités déterminées par et sur le site, et validées par les deux parties lors de la réservation, sont de nature contractuelles.