Recherche de location
Beaucoup d'appelés et peu d'élus... Malheureusement, la recherche d'appartement ressemble souvent à un parcours du combattant pour les futurs locataires et surtout dans les grandes villes où les loyers explosent et où la concurrence fait rage. Propriétaires et agents immobiliers en profitent alors pour escroquer les candidats à la location :
- Pratique de plus en plus courante, certains agents immobiliers demandent aux candidats locataires de verser un dessous-de-table pour faire passer leur dossier en haut de la pile. Parfois, se sont les candidats eux-mêmes qui proposent ces arrangements financiers, totalement dépassés par la recherche infructueuse d'appartement ; cependant, il faut prendre garde à ces méthodes qui en aucun cas ne garantissent l'acceptation du dossier,
- Depuis une loi du 5 mars 2007, un agent immobilier ou le propriétaire, ne peut plus demander le blocage d'une somme excédant un mois de loyer ; mais certains ignorent la loi en demandant au candidat de garantir une somme bloquée pouvant aller de six mois à un an de loyer !
- La loi Boutin de 2009 a créé la Garantie des Risques Locatifs (GRL) visant à prévenir les loyers impayés, mais aussi à favoriser les foyers les plus modestes ; cependant, la GRL est un échec et est concurrencée par la GLI, Garantie des Loyers Impayés des assureurs privés. Plus sélective, la GLI est seulement ouverte aux CDI avec des revenus nets trois fois supérieurs au montant du loyer. Avec cette assurance, les propriétaires ne sélectionnent que les "bons dossiers" laissant de côté les revenus les plus modestes,
- Attention aussi aux fausses annonces sur Internet. Lorsque le candidat intéressé appelle le propriétaire, celui-ci lui demande d'avancer et d'envoyer le dépôt de garantie, entre 300 € et 800 € par mandat-cash. Ces escrocs sont très persuasifs, prétendent de ne pas pouvoir se déplacer ni faire visiter l'appartement et arrivent ainsi à soutirer le numéro d'identification nécessaire pour récupérer la somme du mandat-cash. Bien sûr, une fois la somme versée, impossible de recontacter ou retrouver la personne. Surtout, n'avancez jamais d'argent avant d'avoir fait la moindre visite,
- Vous avez enfin trouvé votre location ? Faites attention aux frais de dossier impunément demandés aux locataires. Si le propriétaire fait appel à un agent immobilier pour effectuer l'état des lieux, entrant mais aussi sortant, le locataire n'a pas à payer les frais. En effet, il est déjà arrivé qu'on facture l'état des lieux sortant jusqu'à 150 € et la clôture de dossier de 30 à 40 € ce qui est illégal,
- Enfin, prenez garde à toutes les clauses présentes sur votre bail. Ne jamais signer sans avoir vérifié leur légalité. Certains propriétaires profitent de la crédulité du locataire en spécifiant des clauses tout à fait injustifiées : obligation de payer les frais lors de l'état des lieux, tous les frais d'établissement du contrat ou encore d'imposer des heures de visites. Retrouvez d'autres clauses abusives sur le site droit-finance.net.
A noter : le Gouvernement a signé le 2 décembre 2014, avec Action Logement, une convention quinquennale donnant naissance à un nouvau dispositif de garantie des loyers qui doit remplacer la garantie des risques locatifs. Il s'adresse aux salariés sous contrats précaires (intérimaires, CCD, CDI en période d'essai), même de moins de trente ans.
Droits du locataire
Si le locataire doit respecter certaines obligations comme celles de payer les loyers et les charges locatives aux dates prévues ou encore d'assurer l'entretien du logement, il a également des droits que certains propriétaires détournent parfois :
- De nombreux baux prévoient une clause spécifiant une majoration de loyer d'ordre de 10 % en cas de retard de paiement. Si cette clause est autorisée, les propriétaires omettent, plus ou moins volontairement, d'en mentionner la réciprocité ; ainsi, le bailleur a lui aussi des obligations, comme le fait de réaliser des travaux et si cela n'est pas fait, le locataire a le droit de demander des indemnités,
- Les quittances de loyers attestent que le locataire paie régulièrement son loyer. Le propriétaire se doit de les envoyer gratuitement à son locataire. De ce fait, la facturation des frais de transport est illégale ; si le propriétaire ne veut pas payer les frais postaux, il peut directement remettre les quittances au locataire, les glisser dans sa boîte aux lettres ou alors les scanner et les envoyer par mail,
- Le propriétaire a le droit d'effectuer une visite de contrôle de son appartement ou encore de le faire visiter en cas de mise en vente. Mais, en aucun cas, le propriétaire n'a le droit de pénétrer dans l'appartement sans l'accord de son locataire, car ce serait une violation de domicile,
- Chaque année, les propriétaires ont la possibilité d'augmenter le loyer de leur locataire ; cependant, les réévaluations de loyers sont très encadrées et ne sont possible que dans certains cas :
- Lors du renouvellement du bail : Lorsqu'un bail est renouvelé, le loyer peut être réévalué, uniquement s'il est sous-évalué par rapport à ceux du voisinage, le propriétaire doit prévenir son locataire 6 mois avant la fin du bail par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier.
- Le loyer peut être réévalué tous les ans si une clause inscrite dans le bail le prévoit. On doit préciser la date de la révision ou à défaut, on prend la date de signature du bail ; la réévaluation s'effectue sur la base de l'IRL, l'indice de révision des loyers.
Si le propriétaire oublie d'augmenter le loyer de son locataire dans le cadre d'une réévaluation annuelle, celui-ci peut demander cette augmentation sur une durée de cinq ans (en fondant l'IRL à l'époque de l'oubli).
Recours contre les clauses abusives
Le locataire peut contester une ou plusieurs clauses de son bail qu'il trouve injustifiées. Si elle est effectivement jugée abusive par les tribunaux, la clause sera considérée comme "non écrite" et ainsi annulée.
La commission des clauses abusives peut également être consultée par le juge pour donner son avis. Plus d'information sur le site de la commission des clauses abusives.