Qu’est-ce qu’une société civile ?
Une société civile immobilière (SCI) est constituée pour acheter et posséder des biens immobiliers. Pour autant, elle n'a pas d'activité commerciale.
Une SCI comporte plusieurs associés qui peuvent être notamment des époux, des enfants (même mineurs).
Les statuts de la société civile doivent être rédigés :
- par acte sous seing privé : rédigé par un particulier et comportant la signature manuscrite des parties ;
- ou par acte notarié.
Bon à savoir : dans le cas de la société constituée entre époux, le contrat de société, puis les cessions suivantes, doivent être réalisées obligatoirement par acte notarié.
Avantages de la société civile immobilière (SCI)
A l'ouverture de la succession, l'immeuble devient la propriété des héritiers. Ces derniers peuvent à tout moment exiger de récupérer leur part, notamment en cas de difficultés financières ou de conflit.
Pour permettre le partage, le bien se retrouve souvent mis en vente. Mais une autre solution est possible : transformer votre immeuble en société civile. L'immeuble n'est plus, alors, un bien formant un seul bloc. Il est divisé en parts sociales. Plusieurs personnes peuvent donc détenir cet immeuble.
Pour l'entreprise familiale, il existe de multiples intérêts à détenir son patrimoine immobilier par l'intermédiaire d'une SCI :
- faciliter la transmission de l'entreprise à des tiers ;
- organiser la succession aux enfants ;
- protéger le patrimoine des créanciers de l'entreprise ;
- organiser le patrimoine d'une personne vulnérable.
Bon à savoir : pour protéger son concubin, il est possible d'insérer une clause dans les statuts prévoyant la continuation de la SCI avec le seul survivant. Les héritiers du défunt ne pourront pas lui demander de quitter le bien.
Décès d’un associé d'une SCI
Lorsqu'un associé décède, la société civile n'est pas dissoute et continue avec les héritiers. Cependant, les statuts peuvent prévoir que :
- les héritiers doivent être agréés par les autres associés ;
- la société continuera avec les seuls associés survivants ou sera dissoute.
Bon à savoir : en cas de refus des autres associés, les héritiers ne reçoivent que la valeur des parts sociales du défunt.
Donner des parts sociales d'une SCI
Dans le cadre d'une SCI familiale, les parents peuvent donner des parts à leurs enfants. La valeur des parts résulte de la différence entre l'actif net (les biens) et le passif (les dettes) de la société. Ces donations peuvent être échelonnées dans le temps afin d'optimiser les avantages fiscaux de la donation.
L'avantage de ce mode de transmission est important sur un plan financier et fiscal :
- la valeur des parts sociales transmises est différente de celle de l'immeuble car le passif de la société est déduit ;
- l'administration fiscale tolère une décote (réduction du montant de l'impôt accordée aux redevables de sommes peu importantes) sur la valeur des parts sociales. Cet avantage est notamment justifié par le fait qu'il n'existe pas de marché pour la vente et l'achat de ces biens.
Bon à savoir : la SCI de famille impose aux parties d'estimer la valeur des parts au jour de la transmission. Elles doivent fournir une déclaration détaillée.
Inconvénients de la SCI
Opter pour une société civile immobilière apporte toutefois son lot d'obligations :
- l'accomplissement des formalités de constitution : rédaction des statuts, accomplissement de formalités de publicité... ;
- une gestion contraignante : tenue d'une comptabilité, d'assemblées générales...
La SCI est propriétaire de l'immeuble tandis que les associés sont seulement propriétaires de parts sociales.
Les associés ont moins de liberté. Ils doivent s'entendre pour prendre les décisions selon les majorités requises par les statuts.
Des désaccords récurrents peuvent bloquer le fonctionnement de la SCI et nuire aux intérêts de tous.
Enfin, il n'existe pas de véritable marché pour négocier les parts de SCI. Il est donc plus difficile pour les associés de céder leurs parts que de vendre un bien immobilier.